Comprendre le rôle de l’assurance emprunteur dans un investissement locatif
Lorsque l’on entreprend un investissement locatif financé à crédit, l’assurance emprunteur devient une composante incontournable du montage financier. Elle a pour objectif de garantir à la banque le remboursement du prêt en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail de l’emprunteur. Bien que non obligatoire légalement, elle est systématiquement exigée par les établissements prêteurs.
Le coût de cette assurance peut parfois s’avérer conséquent, représentant jusqu’à 30 % du coût total du crédit immobilier. Ainsi, choisir une assurance emprunteur adaptée est essentiel pour optimiser la rentabilité de son investissement locatif. En assemblant stratégie financière et optimisation de la couverture, l’investisseur peut diminuer ses charges, améliorer sa trésorerie, et accroître la performance de son placement.
Différence entre assurance groupe et délégation d’assurance
Il existe deux grandes catégories d’assurance emprunteur :
- L’assurance groupe, proposée directement par la banque prêteuse, mutualise les risques entre tous les emprunteurs. Elle repose souvent sur des taux moyens peu adaptés aux profils jeunes ou en bonne santé.
- La délégation d’assurance, rendue possible par la loi Lagarde de 2010, consiste à souscrire une assurance individuelle auprès d’un assureur externe. Elle offre une personnalisation des garanties et, bien souvent, un tarif plus avantageux.
Depuis la loi Lemoine entrée en vigueur en juin 2022, les emprunteurs peuvent changer d’assurance à tout moment, sans frais et sans pénalité, pendant toute la durée du crédit. Il s’agit d’une opportunité à saisir pour les investisseurs locatifs souhaitant réduire leurs charges sans modifier le contrat de prêt.
Optimiser le coût de son assurance emprunteur
Pour alléger le coût global de l’assurance de prêt, plusieurs leviers peuvent être activés :
- Comparer les offres : utiliser des comparateurs en ligne ou faire appel à un courtier en assurance permet d’identifier les offres les plus compétitives selon son profil.
- Négocier les garanties : adapter les niveaux de couverture à la réalité du risque. Par exemple, un investisseur disposant déjà d’une prévoyance professionnelle pourra ajuster certaines garanties pour éviter les doublons.
- Opter pour un mode de cotisation avantageux : certaines assurances calculent la prime sur le capital emprunté initial, d’autres sur le capital restant dû. Cette seconde formule peut permettre d’économiser au fil du remboursement.
Pour un investissement locatif, l’assurance sur capital restant dû est généralement plus favorable. En effet, contrairement à une résidence principale, le bien est censé dégager des revenus constants, voire croissants. Alléger les charges fixes est donc stratégique pour améliorer le cash-flow locatif.
Assurance emprunteur et fiscalité : ce qu’il faut savoir
Dans le cadre d’un bien mis en location, les cotisations d’assurance emprunteur peuvent, sous certaines conditions, être déduites des revenus fonciers ou du bénéfice imposable. Cette optimisation dépend du régime fiscal appliqué au bien immobilier :
- Régime réel d’imposition : si vous avez opté pour le régime réel, les cotisations d’assurance emprunteur sont considérées comme des charges déductibles du revenu foncier. Cela permet de réduire la base taxable et donc l’impôt à payer.
- Régime micro-foncier : dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus locatifs. Les charges, dont l’assurance, ne sont pas déductibles au réel.
Ce levier fiscal est d’autant plus intéressant si l’assurance est onéreuse. En choisissant le régime réel, vous bénéficiez d’une réduction de l’assiette imposable. Cette optimization est particulièrement pertinente pour les investisseurs fortement fiscalisés ou possédant plusieurs lots immobiliers.
Dans le cas de la location meublée (LMNP ou LMP), le traitement fiscal est différent. L’assurance emprunteur est alors déductible dans les charges d’exploitation, au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui offre une déduction encore plus intéressante pour les biens amortis sur le long terme.
Choisir une répartition des garanties entre co-emprunteurs
Lorsqu’un investissement locatif est réalisé à deux, généralement en couple, il est courant de co-signer le crédit. Dans ce cas, l’assurance emprunteur couvre chacun des co-emprunteurs selon une quotité définie en pourcentage (50/50, 100/100, etc.).
Le choix de la répartition des garanties a des incidences tant sur le coût que sur la couverture du crédit :
- Une quotité de 100 % sur chaque tête (100/100) est plus sécurisante mais entraîne une prime d’assurance plus élevée.
- Une quotité de 50 % sur chaque emprunteur (50/50) est souvent suffisante si les revenus sont équivalents et le patrimoine diversifié.
Il peut être judicieux de moduler les garanties en fonction des revenus ou de la situation professionnelle des co-emprunteurs. Par exemple, couvrir à 100 % l’emprunteur principal, surtout si le second n’a pas d’activités génératrices de revenus locatifs, permet une meilleure protection à moindres coûts.
Assurance emprunteur : un levier d’optimisation oublié
L’assurance emprunteur est trop souvent reléguée au second plan lors d’un investissement locatif, alors qu’elle constitue un véritable levier d’optimisation, tant en matière de coûts que de fiscalité. Grâce à l’évolution législative, les investisseurs disposent aujourd’hui d’une réelle marge de manœuvre pour adapter leur assurance à leurs objectifs patrimoniaux.
Comparer, renégocier, déléguer ou réajuster sa couverture sont autant de stratégies à considérer dès l’achat du bien, mais aussi en cours de vie du prêt. Ces ajustements peuvent produire des effets significatifs sur la rentabilité sur le long terme. Intégrer cette variable dans la stratégie globale d’investissement immobilier permet de mieux piloter son portefeuille locatif.